Kennen Sie die Nebenkosten beim Kauf bzw. beim Verkauf einer Immobilie?
Wer eine Immobilie kauft, verkauft, mietet oder vermietet, sollte die Nebenkosten von Anfang an kennen. Beim Kauf kommen zum Kaufpreis unter anderem diese Kosten hinzu:
- Grunderwerbsteuer,
- Eintragung ins Grundbuch,
- Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung,
- gegebenenfalls die Maklerprovision.
Auch bei Miete und Pacht gelten klare Regeln, etwa zur Provision und zum Energieausweis. Für Verkäufer kommt meist die Immobilienertragsteuer dazu, die ab 2027 für ältere Immobilien steigt. Damit Sie keine Überraschungen erleben, finden Sie hier alle Übersichten zum Download.
Immobilienertragsteuer 2027:
Was Verkäufer wissen sollten
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?
Beim Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder Grundstücks fallen 30 % Immobilienertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten. Zusätzlich abziehen kann man Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand, sofern er nicht schon steuerlich abgeschrieben wurde, sowie die Kosten für die Berechnung der Steuer. Wurde die Immobilie vor dem 1. April 2002 erworben (sogenanntes Altvermögen), gilt eine pauschale Berechnung. Bis Ende 2026 beträgt die Steuer dann effektiv 4,2 % des Verkaufserlöses.
Was ändert sich 2027 bei Altvermögen?
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027–2028 steigt die pauschale Steuer für Altvermögen. Für Verkäufe ab 1. Jänner 2027 beträgt sie effektiv 6,0 % statt bisher 4,2 % des Verkaufserlöses. Wurde das Grundstück nach 1987 in Bauland umgewidmet, steigt der Satz von 18 % auf 21 %. Ein Beispiel: Bei einem Verkaufspreis von 500.000 Euro fallen bis Ende 2026 rund 21.000 Euro an, ab 2027 rund 30.000 Euro. Wer einen Verkauf ohnehin plant, sollte den Zeitpunkt daher rechtzeitig prüfen. Entscheidend ist in der Regel das Datum des Kaufvertrags.
Was ist der Umwidmungszuschlag?
Seit 1. Juli 2025 gilt ein Zuschlag für Grundstücke, die nach dem 31. Dezember 2024 in Bauland umgewidmet wurden. Der steuerpflichtige Gewinn erhöht sich dabei um 30 %. Effektiv beträgt die Steuer damit rund 39 % statt 30 % des Gewinns. Bei Altvermögen sind es bis Ende 2026 23,4 % des Erlöses, ab 2027 27,3 %. Der Zuschlag betrifft nur Grund und Boden, nicht Gebäude.
Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Die wichtigste Ausnahme ist die Hauptwohnsitzbefreiung. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn die Immobilie ab dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz war oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre lang. Zusätzlich muss der Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgegeben werden. Bei Häusern ist der Grund bis 1.000 m² mitbefreit, für die darüber hinausgehende Fläche fällt Steuer an. Daneben gibt es die Herstellerbefreiung für selbst errichtete Gebäude, die in den letzten zehn Jahren nicht vermietet wurden. Sie gilt nur für das Gebäude, nicht für den Grund, und nur für den Bauherrn selbst.
Wer berechnet und zahlt die Steuer?
Die Steuer schuldet der Verkäufer. In der Praxis berechnet sie der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet. Er behält den Betrag aus dem Kaufpreis ein und führt ihn direkt an das Finanzamt ab. Damit ist die Steuer in der Regel abgegolten, und der Verkauf muss nicht mehr in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Für die Berechnung braucht der Vertragserrichter Ihren seinerzeitigen Kaufvertrag, Belege über Investitionen und gegebenenfalls Nachweise zum Hauptwohnsitz. Wir helfen Ihnen gerne, diese Unterlagen rechtzeitig zusammenzustellen.